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房市乱象中的博弈 房价出现转折，开始下降了吗？ 根据国家发展改革委、国家统计局公布的调查数据，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。从这些数据来看，房价只是增幅放缓，而不是出现全面下降。但其他方面的信息却在刻画房地产业的糟糕图景：深圳、广州等城市的房价已经开始下降；40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积已经出现同比下降；土地流拍现象越发普遍。 因此，虽然仍然有相当一部分人认为，房价并没有出现转折，但有越来越多的人开始预期房价下降，关于房地产市场形势的辩论更趋激烈。当房价进入“徘徊期”，房市进入“观望期”，人们对房价预期的分歧越来越大，但对于一个问题的认识却会趋于一致，那就是决定房价的因素是多种多样的，不是说中国处在城市化的阶段，有越来越大的潜在需求，房价就会刚性地上涨。实际上，收入水平、信贷政策、土地政策、保障性住房制度都会对房价形成长期或短期的影响。那么，我们在对房价走势做出判断之前，需要对这多种因素进行全面的分析。 开发商的资金链紧张，是降价预期的重要依据。紧缩的货币政策下，房地产业因其行业对贷款的特殊依赖，首当其冲地受到了影响。出于加速回笼资金的目的，一些开发商会进行降价或者变相优惠等营销策略，然而这些策略并不能够作为房价整体下降的信号。在短期内，开发商除了降价卖房以外，还可以用降价卖地来断腕求生。而且，开发商内部的重新洗牌也可以减少一定的供给，缓解供大于求的局面。一些人认为，有价无市的下一站就是降价，我们也确实在广州、深圳等城市看到了这种运行轨迹，但它能否成为普遍现象，现在可能还不足以定论，我们还需要更多的研究和实例。 长期来看，伴随着城市化进程的加快、人口的增长、收入的提高，人们对商品房的需求会不断增长。而且，土地、劳动力和原材料成本的上升，使得商品房的供给成本不断增加。房地产价格会有上升的空间。但另一方面，也有可能通过提高土地的容积率减少土地成本，通过房地产企业管理效率的提升抵消劳动力和原材料成本的上升，此外，保障性住房的供给也能抑制房价的上涨。因此，在各种力量的博弈中，即使长期来看，房价的走势也不是完全明朗。在一片降价的呼声中，也有“房价或报复性上涨”的担忧。 但一个问题却无疑离我们越来越近，那就是开发商和银行将面临某种困难局面。即使现在房价还没有全面下跌，开发商的资金链条已经运转得不是那么顺畅，如果房价全面下跌，不知道他们还能否像现在这样乐观。银行面临的风险似乎更大，因为银行贷款比开发商的自有资金还多。银行已在防范风险，控制开发商贷款个人房贷的比例。银行还面临个人客户不能还贷的风险，如果个人不能及时归还本息，按照规定，银行应该收回抵押物进行拍卖，但这是一种新情况，银行能否收回抵押住房并进行拍卖，其实还是未知之数。 事实上，将要面对困难的不只是银行和开发商。房价下跌的风险捆绑在宏观经济的命脉上。房地产业牵扯了国计民生的各个重要方面。房地产业对于经济增长、拉动内需、金融繁荣、发展第三产业、扩大就业等等都有着决定性的作用。同时，保障性住房的资金也来自于土地出让金，房价下跌之后，土地出让金和地方财政收入也难免受到影响，进而影响保障性住房的建设。房地产泡沫就好比是长在经济命脉上的肿瘤，只能采取保守治疗的方案。温和而非严厉的宏观政策，浅层的而非颠覆性的调整，将是房地产业短期内所处的环境。 房价争论的背后，是“居者有其屋”的民生关怀，人们希望，通过房价下降，更多的人能够买得起住房。但即使房价真正下降，所有人或大多数人买得起商品房仍然会是奢望。尽管所有的居民都有居住的合理需求，但不是所有人的居住权都要靠购买商品房来保障。对于中低收入人群的住房问题，不能靠商品房降价，而是要靠保障性住房体系的建立。同时对于商品房的消费者当中的投资者，也应该尽快开征“物业税”，通过税收和信贷政策共同调节住房差距，平抑过激的投资需求。在房价徘徊的时期，这些制度的建设仍然应该抓紧。 针对这些问题，本期本报邀请国家发改委宏观经济学会秘书长王建、交通银行首席经济学家连平、北京华远地产股份有限公司董事长任志强、加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆共同探讨房市走向，是为21世纪北京圆桌第180期。(曹理达) 房价下降还是增幅放缓？ 《21世纪》：去年年底以来，一些主要城市的房地产市场似乎出现了转折，成交量大幅下降，观望情绪浓厚；房价也开始徘徊，涨势不再明显，广州、深圳等城市的房价甚至开始下降。你们如何评估现在的房地产市场？房价已经出现转折了吗？ 王建：我认为房地产市场出现了拐点。过去两年特别是去年以来的房价大幅上涨趋势，现在已经结束了。在一些一线城市也出现了房价下降的情况，北京是比较明显的。虽说北京有一些楼盘价格还很高，但是在实际购买时会有优惠打折的情况，而深圳房价下跌的情况已经非常明显，很多公开的数据都表明：房价在回落。 目前的房价下跌受很多方面的影响，其中一个原因是，之前的房价水平已经大大超出目前阶段城市居民的购买能力，没有继续上涨的空间了；另外一个原因是，政府提供的保障性住房增加，对房地产市场价格形成很大的下压力量。 现在的房价仍然很高，开发商制定较高的销售价格，一方面是由于市场需求仍然高涨，另一方面是地价(包括拆迁成本)上升。地价上升当然也和流动性过剩有关，前两年贷款比较宽松，房地产商拿了很多钱，大家都争相去买地，地价抬上来又推动楼价上升。 连平：广州、深圳等地区出现房价增幅放缓和成交量下降，主要是受到宏观调控政策的影响。紧缩的货币政策使得投资性购房需求大大减少。根据深圳的监控资料统计，去年上半年投资性购房占到总成交量的70%-80%左右，而调控政策出台以后，投资性购房现在只占成交量的10%-20%。 普遍来看，全国的房价比较平稳，没有大起大落。如果下半年没有针对房地产的调控政策，那么房地产价格会继续保持现在的趋势，涨幅可能更加趋缓，但也不排除个别地区房价有大的变动。比如，在经济适用房等保障性住房供应增加的地区，商品房的价格可能会有明显下降；而一些市中心的高档住宅，由于供应不足和需求刚性，价格可能会继续上升；另外，一些近年来房价增幅较大的沿海城市，会比中西部地区有更大的下降空间。 徐滇庆：房价和其他物价一样，有涨就有落。观测房价要有科学的依据，不能拿短期的、某个地区的、某个楼盘的价格来说明宏观面的变化，短期房价数据波动非常大，一个地区的月统计数据也具有较大的偶然性。比如，在某个城市，这个月在郊区开了一个新楼盘，该市楼盘的平均价格就会被拉下去；下个月在市中心开个楼盘，又会把平均价格拉回来。 我们观测房价，只能以成交价的历史数据为依据，不能拿房地产商的要价为参照，房地产商和任何企业一样，都有营销策略。最终决定房价的原则只有一个，就是在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。那么这个上限究竟在哪里，正是供求双方进行讨价还价最后探索出来的。所以一般情况下，房地产商要价都是比较高的，然后再逐步下探，探到消费者愿意支付的上限。在去年年底和今年年初，所谓的一些降价，表面上闹得很凶，实际上是因为人们没有把宏观统计数据和房地产商的营销策略进行有效识别。 根据2008年国家统计局和发改委的数据，我们可以看到，房价并没有下降，只是增幅降了，涨得没以前那么快了。具体城市是有升有降，但是整体看全国房价，只是涨幅下降。一些楼盘的价格可能在下降，主要是因为一些房地产商的资金链要断，他们不得不降，但是大部分楼盘的降价还属于营销策略。 《21世纪》：长期来看，房地产市场将出现怎样的走势呢？ 王建：房产市场的发展空间还是很大的。从长期来看，住房需求是上升的。现在城市居民中，买到房子的可能就占三成，70%的居民还没有买到房子。现在有数据说中国的自有住房率达到73%，那是假数字，其中很大一部分是房改房，房改房不是理想的住宅，房屋的格局和区位都不好。所以，真正买过商品房的居民占城市居民的比例大约在30%，距离发达国家约55%的自有住房率，还有很大的上升空间。另外，随着人们收入水平的提高，有了房子的居民还会再换房子。所以，我认为房价的趋势会是短期小跌，长期大涨。 徐滇庆：房地产市场上的正常需求非常旺盛，从统计数据来看，我国现在人均住宅面积只有27平方米，现在每年人均住房面积上升1个平方米。2006年全国人口净增700万，过去五年，平均每年农村进城人口1780万，改革以后有2.5亿农民进了城市，最近几年每年结婚的新人有980万对，每年大学毕业生500多万，这些都是现实存在的正常需求。同时，我们要看到，城乡居民收入在持续增加。正常需求和投资性需求依然会增长，而土地供给有限、银行贷款紧缩等对住房供给产生负面影响的因素，在2008年非但没有减弱，反而会加强。推动房价上升的因素很强，而导致房价下跌的因素并不强，因此，在较长时期内，房价还会处于上升通道。 连平：我也认为不会出现普遍衰退的情况。房地产是存在泡沫，泡沫破裂对整个宏观经济的影响非常大，首先影响的是投资。在城市化过程中，房地产投资的比重非常大，如果房地产的增速大幅放缓，就会影响国民经济的增长。同时，房地产市场的低迷会影响到居民消费。房地产拉动了很多产业的消费需求，直接的是建材、家居、装修等等，还会间接带动很多产业的需求，比如餐饮等服务业。可以说，房地产是国民经济的重要组成部分，所以，现在的调控政策都比较谨慎，没有采取非常严厉的调控举措，主要还是比较适度和渐进的政策。 影响房价的各因素分析 《21世纪》：从需求的角度看，投资性住房如何影响房地产市场的整体形势？物业税能否遏制投资性住房的需求？ 连平：在房地产价格上涨的时期，投资性需求会不断上升，因为购房有“财富效应”，在人民币升值的情况下，表现得更为明显。投资者的大额投资无非是流向股市和楼市。在紧缩的调控政策下，房地产涨幅趋缓，自住性需求的比例就会提高。从阶段来看，这两种情况交替变化。从区域来看，投资性需求主要集中在中心城市的中心地区。 王建：房子本身不仅有住宅的性质，还有投资的性质。既然是一种投资物品，为什么不能炒？关键是要保证那些买不起房子的人能住上房，这部分保障性住房解决了以后，其他的房子爱怎么炒就怎么炒。现在香港70万港元一平米的房子也有人愿意买。有了保障性住房，炒房概念就不存在了。只要控制住房市，不像美国那样制造房地产泡沫，就可以避免投资性住房的发展误入歧途。 物业税是应该征收的。物业税是财产税的一种，占有财产多的人应该对这个社会做更多的贡献。像中国这样一个土地严重稀缺的国家，很多人没有房子，在这样的情况下，极少数人占有大量的住房就很不合理。通过税收调整人们在住房方面的差距，这是个好的选择。 徐滇庆：物业税的目的不是给政府增加财政收入，也不能对房价产生长期的影响。物业税的目的是整顿房地产市场秩序，防范过度投机。中国征收物业税面临着三个特殊环境：一是贫富差距太大，征收新税种必须考虑缩小贫富差距，而不是再给低收入家庭增加负担；二是贪污腐败特别严重，征收新税种必须防范以权谋私；三是信用体系很不健全。 《21世纪》：从供给的角度看，保障性住房如何影响房地产市场？保障性住房和商品房市场应该怎样平衡？ 任志强：保障性住房政策覆盖的人群和商品房市场没有什么关系。商品房是一定收入水平的人才能购买的，按照这些人的收入来计算房价收入比的话，我们得到的倍数是四点几，也就是说一套房屋的平均价格是购房者家庭平均年收入的4倍多。同时，在计算的时候，也要考虑二手房升值给购房者带来的收入增加。房改初期二手房才270元一平米，现在有的能够卖到15000，中间涨了多少钱，这些钱对购房者收入的贡献也要计算进去，这样我们的房价收入比大概就是3-4。 保障性政策的施行离不开房屋普查，即把人均收入、住房面积、产权性质都查清楚。没有住房普查资料，我们就很难确定实际的需求。只有全面深入地普查收入和住房情况，才能公平有效地执行住房保障制度。 王建：1998年以来实行的住房市场化改革，现在应该明确采取“两分开”的政策：一部分是保障性住房，另一部分是市场化的住房。现在政府把这两个市场混淆在一起，两个市场都得不到很好的发展。即使经济发展到相当高的水平，也还是会有相当数量的居民没有能力自购住房。“居者有其屋”，这是社会和谐、稳定的一个基本前提，保障性住房要逐渐成为重点。一般来说，保障性住房的比重在发达国家要占到四成。 按照香港和英国的经验，在保障性住房里，又分为两部分：一部分是廉租屋，有两种形式，一种是政府给予租房现金补贴，另一种是政府盖了房子让最低收入的人去住。另外一部分在香港叫公屋，类似于我们的限价房，由政府指定一块地给开发商，开发商不以盈利为目的，用很便宜的价钱卖给那些中低收入的人群，不足的金额由政府补贴。廉租屋和公屋加起来应该占到住房供应的四成， 我国仍然有大概40%的居民收入增长低于经济增长速度，或是低于居民平均收入的增长速度，这一部分人应该界定为中低收入群体。对于中低收入者，政府应该提供大概15%-20%的廉租房，再加上20%-25%有政府补贴的的低价商品房。 《21世纪》：从土地供给的情况看，房地产市场能有多大的调整空间？ 王建：提高城市住宅的容积率，能够起到抑制房价的作用，因为提高了土地的使用效率，可以盖出更多的房子。2005年，发改委做过一次测算，当时中国城市的平均毛容积率(所谓城市的平均毛容积率，就是城市的总建筑面积和城市建成区面积之比)大概是0.87，这个数字是很低的，因为当时台湾是1.2，香港是1.6，日本大概是2。我们很多大城市对建筑物的容积率是限高的，像上海寸土寸金的地方，要求容积率不能超过1.7。这样来使用土地太浪费了，在香港、日本等土地资源稀缺的东亚地区，对容积率是要限低的，他们的建筑要保证对土地的最低使用效率。 我们国家一定要提高土地的利用率，建设紧凑型城市，当然城市的景观要有统一的规划，比如说主要的城市里都应有视觉通道，同时要照顾到城市居民的宜居要求。但是总的来说，提高城市住宅的容积率是解决住宅用地稀缺的重要途径。 银行与开发商：谁离危险更近？ 《21世纪》：房地产市场目前的形势与紧缩的货币政策是否直接相关？反过来看，如果房价下跌，对信贷体系会有什么影响？ 徐滇庆：房地产企业普遍自有资金严重不足，国务院、银监会再三规定，房地产企业如果自有资金低于项目贷款的35%，银行一律不准贷款。这个规定的目的是保护银行体系的安全，避免出现不良贷款。可是到现在，全国房地产企业自有资金平均不到25%，还有很多房地产企业低于20%。一旦出现风险，房地产商就会把风险转嫁给银行，也就是转嫁给全体老百姓。 任志强：在紧缩政策下，房地产商会出现资金链紧张，别的行业同样如此，外贸企业、加工企业在紧缩的时候，都会面临困难。企业资金紧张，和前一段时间的扩张速度过快有关，所以企业要控制好自己的生产扩张节奏，房地产企业也不例外。银行对待所有的行业都是同样的，但大家对房地产更为关注。当然，现在对于房地产业，在住房按揭和房产信贷上，资金卡得比别的行业更严。其他行业的企业可以通过一些其他办法来融资，比如厂房抵押贷款，但是房地产企业的房子却不能做抵押贷款，因为这算作是企业的流动资产。这样，房地产企业面临的资金困难可能比别的行业更严重一些。另外，房地产行业的特点是高负债、高风险、高回报，没有一个企业是靠自主资金发展的。 如果经济下滑，国家政策最可能救的就是房地产。地方政府已经开始救了，很多地方政府都提高了普通商品房的价格标准。地方政府和中央政府不同，地方政府在土地上的收益大，房地产掉下去的话地方政府受不了，所以很多城市把普通商品房的价格标准提高了，下一步地方政府采取的措施可能会更多。 连平：商业银行近两年非常关注房地产贷款，控制其在整个银行贷款中的比重。开发商贷款所占的比重，在大部分商业银行都在下降，而不是提高。宏观政策对房地产和流动性的调控都在加强，在这样的情况下，商业银行要对已经贷款的开发商进行梳理，了解客户的财务状况，以降低贷款的风险。另外，对于新增贷款，也会相应提高开发商的贷款利率。目前经营状况较好的开发商，他们的盈利水平比较高，适当提高利率，他们也是可以承受的；经营不善的开发商，无法承受调高的贷款利率，银行在审批贷款上就会非常谨慎。 王建：房地产和银行信贷的关系，反映了房地产泡沫产生和破灭的过程。在泡沫初期，地价很高，银行愿意接受房地产商的土地抵押，抵押物的价格上升，地产价值是充足的。一旦经济形势不好，比如今年就是一个下行的趋势，地价往下掉，地产价值就缩水了，银行抵押物的价值就不足了，所以肯定会有一部分银行遭受损失。但是房价下降给银行造成的损失到底有多大，数量上还不太清楚。整个房地产贷款大概占总贷款量的两成，其中居民贷款占大多数，居民的贷款还是比较稳定的，坏账率很低。对于整个经济来说，房地产市场也没有股市那么大的影响，政府应该不会救房地产。 《21世纪》:有人说，如果房价出现转折，银行会先于开发商死亡。这种情况会出现吗？ 任志强：房地产商只有一笔贷款，就是对银行的贷款；银行则有两笔，一个是对开发商的贷款，二是对消费者的贷款。总体来看，银行的个人贷款比开发商的贷款数量要大，开发商贷款1.8万亿元，但个人贷款超过了3.4万亿元。美国次级贷危机的发生，不是因为开发商缺钱，而是因为消费者不还钱。从美国的这个情况看，银行是会先于开发商而陷入危机的，开发商不是造成危机的原因，而只是承受危机的后果。美国次级贷危机发生的原因是总体经济下滑，人们收入下降，还不起钱。在这种情况下，房价下跌，开发商顶多是不卖楼盘、不开发新楼盘，缩小规模以后还是死不了，银行的贷款开发商还是还得起的，大不了把地还给银行。个人贷款如果出问题，会很尖锐，银行如果收回房子，老百姓没地方住了，银行会面临更严峻的问题。 连平：如果房价出现大幅下降，开发商的一些项目会倒闭，而银行在这种情况下，也只是在一个项目上损失，不可能整个银行都倒闭。开发商面临的困境是局部的，银行面临的困境也是局部的。由于银行这两年在不断控制开发商贷款比重，那些能够获得银行贷款的开发商，大多数都是资质较好的企业，这样的开发商通常不是在一家银行贷款，而是在几家银行，风险有所分散。银行也不可能在一个开发商身上投入大量的贷款，也会将风险分散于不同的开发商。一旦房产市场出现问题，银行和开发商面临的问题是一样的，不存在谁先死谁后死，要死一起死。
(作者：曹理达 周慧兰)
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