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一封名为《老胡致辞全体建业人》的公开信出现在10月出版的建业内部刊物上。信中，老胡勉励员工：不要对我们所从事的行业丧失信心。对此，有人认为，建业等本土地产巨头开始稳定军心，正反映出目前河南的地产业面临着前所未有的困境。 在此考验之下，河南地产界曾经普遍存在的单一项目公司经营模式及“土地为王”的经营理念面临转型，而一些走在前面的房地产公司已经给业界提供了有益的启示。 【名词快解】 大地主：多指房地产行业中以土地储备为核心的企业，一般是拿地多、地块大、价格便宜，主要靠土地增值获利。 轻资产：指重视房地产企业内在的开发能力，一般走与第三方合作、接手二手土地等开发路径，主要靠地产品牌溢价盈利。 胡葆森勉励员工：不要对所从事的行业丧失信心 一封安抚信在河南最知名的房地产企业内部流传。 日前，河南地产领袖、建业董事局主席胡葆森在其内部杂志上发表了一封名为《老胡致辞全体建业人》的公开信。信中，胡葆森以“长征”比喻企业当前的形势，并告诫所有建业员工，现在地产界所面临的问题是“第一座雪山”，要严阵以待。胡葆森称：“这次行业的低潮，按照业界的估计可能有一到两年时间。大家不要想着这座‘雪山’这片‘草地’鼓足一股劲轻易就能过去了，我们需要做好长期作战的心理准备。” 对于胡氏的这份公开信，一位不愿意透露姓名的观察人士表示：“作为河南地产界的领袖，胡葆森在企业内部的刊物上发表文章，无疑有稳定军心之嫌，同时也反映出目前河南的地产业面临着前所未有的困境。” 实际上，在地产业持续寒冷之时，感受最深的还是一些相对较小的地产公司。10月4日，记者在西区某楼盘采访时发现，该售楼中心一片冷清。据该楼盘售楼中心策划部相关人士透露：“按照以前的行情，我们这个地段定每平方米5000元不成问题，可是今年我们在调研中发现，很多消费者都表示，高于4200元/每平方米不买，4500元以上都很少有人认同。” 更加严重的是，西区某知名房地产公司竟然一次性裁员100多人，占员工总数的一半左右。而昔日依靠售楼提成的售楼员工资也显著回落。“目前，有的地产公司为了拉动销售，向售楼员推出重奖，除了原有的提成，每套奖励1000元。”上述不愿意透露姓名的人士表示。 在胡葆森的公开信中，有一句是“大家不要对我们从事的这个行业丧失信心”。对此，某地产公司相关人士认为，有人“一遇到风吹草动”就会“丧失信心”，恰恰证明大家过去对这个行业过于乐观，过惯了“蜜月期”，从而对新形势“无所适从”。 土地，曾经的美食成鱼嘴中的钩，吃不下吐不出 “郑州土地的疯狂始于建业2006年12月5日以每亩431万元的价格在宋寨拍下‘地王’，这在业界引起了阵阵骚动。”郑州某中型房地产开发公司招标部一人士分析说。 而郑州市政府的一纸法规让这骚动更加按捺不住。2007年8月13日，郑州市政府出台《加强土地调控严格土地管理的通知》，称在新规划出台前，市内五区新增建设用地不再用于商品住宅开发，进一步严把土地“闸门”。 于是，河南房地产界的圈地运动愈演愈烈，大量资金套在了土地上。胡吃海喝的结果是胃胀难以消化。一些开发商当年拿下地王时的那种傲视群雄的心态早已荡然无存——在银根紧缩的背景下，土地储备成为房企最大的负担。 记者了解到，河南信宇房地产公司已拿下210亩十二里屯的城中村改造项目多时却尚未动工。而这并非个案。强调资金周转的开发商，在遇到银根紧缩的政策高压之后，其梦寐以求的土地越来越成为他们嘴里的渔钩，吐不出来也吃不下去。 2007年6月，王石公开抛出房价已出现泡沫一说，称“中国房价涨得过快，升幅过大，已经出现泡沫，2~3年间泡沫将破裂”。当时，房地产界尚是一片歌舞升平的景象，同行们并没有太在意王石的这一判断，尤其是处于二线、三线市场的开发商，河南地产界也不例外。 2007年下半年，万科即对其旗下项目以促销等形式暗暗降价。进入2008年，王石又推出“楼市拐点”论，万科珠三角、长三角项目相继公开打折降价。 河南王牌企划有限公司董事长上官同君说，万科冒“行业”之大不韪，首先降价，虽然引起行业诟病，但是截至目前，打折销售已经为万科争取到了充足的现金流。在资金紧缺的时候，没有什么比现钱更重要的了。 “大地主”过时，领头房地产企业追求“轻资产” 在跑马圈地时代，没有人会去精打细算。如果不是整个房地产行业已经走进了冬天，恐怕现在仍然是碧桂园那种“大地主”式的房地产企业最牛气。 时移事异。“2008年之后，为了持续成长，万科必须率先谋求经营、生产模式的突破，以社会化整合的经营模式和工厂化的生产方式为主要方向，塑造全新的竞争能力。”最近，王石在与股东的网上交流中如是说。 在老胡致全体建业人的信中，并未提及建业的土地储备，而是提醒建业人注意两点，一个是产品，一个是服务。胡葆森说：“如果让我给全体建业人讲几句话，我会一直重复地讲下去：产品和服务。所谓的内功一定是围绕这两点来进行的，品牌也是建立在这两点的基础之上的。” 这一轮的调控，政府对房地产行业的各项管理逐渐细化、透明化——无论是税收政策还是招拍挂政策，以土地为核心的资源导向型发展模式受到的制约越来越大，而重视房地产内在开发管理能力的“轻资产”运营模式备受青睐。 无论是万科还是建业，都在努力做到“轻资产”，既不需要太多的土地储备，也不需要太多的银行贷款，核心竞争力在于团队的开发管理能力，通过这种能力整合土地、资本等要素，创造项目溢价。即便土地没有增值，造房子本身也能产生利润。 其实，不用大举万科、星河湾等例子，研究一下建业2002年之后的市地扩展，便能感觉出“轻资产”之利。在驻马店，与建业森林半岛一路之隔的楼盘，每平方米售价就比森林半岛低1000元左右。 如果从土地来源上看，建业在各个市地的项目多非直接拍得，而是通过二手转让或者合作开发。在洛阳亚世广场的地是二手地，在开封则是和开封最大的房地产企业大宏合作，在信阳其土地也是与天明地产合作开发的，甚至郑州的不少地块也是通过转让获得的。 不过，无论是合作开发，还是独立开发，最终的品牌无不采用建业“森林半岛”等成熟的项目品牌。建业一位内部人士也曾经透露，建业在2006年拿下地王，主要是为了提高公司土地储备，装裱未来业绩，便于实现上市。 内地唯一没跌破发行价的地产公司的启示 包括万科在内的上市企业，随着行业低迷股价应声大跌。但其中方兴地产的表现却甚为神勇，成为内地地产股中唯一的没有跌破发行价的公司。 名不见经传的方兴地产有何能耐？据了解，方兴地产拥有北京最贵的写字楼、五星级酒店北京大饭店以及上海财富广场。另外，方兴地产于近期又以110亿元的价格收购上海金茂集团，除金茂大厦外，金茂集团在深圳、海南及北京拥有的五个五星级酒店以及在丽江著名景区的两个五星级豪华度假酒店也被方兴地产一并收入囊中。 《中国企业家》杂志在剖析方兴地产时认为，自持高档物业是方兴地产被投资者追捧的主要原因之一。 西郊某大盘相关人士表示，对于开发商而言，如果能获得源源不断的租金收入，确实可以盘活不少现金流，而河南自持物业的地产公司很少。记者调查发现，目前在售的楼盘中，只有火车站附近的世贸商城打出保留75%物业的旗号，其投资商来自上海。 对于河南单一的项目公司经营模式，该人士认为，未来可以考虑产品多元化。“就像手机产品一样，同一个开发商，既有山寨手机，又有拥有多种功能的高端手机，明码标价让消费者自由选择。”在该人士看来，当前消费者之所以观望，主要是因为产品的价格已经超出消费者“刚性需求”的范围，提供多层次品质的产品或许是保证资金流的一种方式。 另外，目前河南的房地产企业中，除了已经上市的鑫苑、建业等企业的资金相对充裕之外，另一家房地产企业的经营模式或许值得探讨。 已经开发了曼哈顿广场，目前又一口气拿下五个城中村改造项目的升龙投资，其经营模式是以项目融资为主要方式，也即拿到项目之后去找合适的投资商，大家机会均沾，风险共担。据悉，该公司新开发的中原新城资金不仅有升龙投资本身的，还有福建六建、纸业大亨恒安集团以及一些个人的。“即便我们不是上市公司，这种方式也能保证我们的经营资金来源。”该公司相关人士表示。 不过，一业内人士认为，此次银根紧缩再一次证实了开发商设立资金“蓄水池”的重要性，“在自己的资金蓄水池内，必须设一警戒线，超过这一警戒线，开发商就得慎之又慎”。在该人士看来，这种方式虽然笨，但可以减小开发商资金链受到政策调控的影响。
(作者： 高二坡 高亮)
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